Samenlevers en investeringen in een woning: hoe moet je daarmee omgaan en wat zijn de valkuilen?

Volgens het CBS gaan jaarlijks ongeveer 100.000 stellen uit elkaar. Het gaat daarbij om gehuwden en niet-gehuwden zoals samenwoners of samenlevers. Deze laatste groep is de laatste jaren enorm toegenomen. Eind 2015 bedroeg het aantal ongehuwde samenwonenden ongeveer 930.000. Wat betekent het juridisch als u onder deze groep valt? In deze blog ga ik in op de vraag in hoeverre er sprake kan zijn van vergoedingsrechten.

Wat is een vergoedingsrecht?

Wanneer de ene partner privégeld heeft geïnvesteerd in, bijvoorbeeld, een gezamenlijke woning of in de woning die weliswaar samen bewoond wordt maar uitsluitend op naam staat van de partner, kan sprake zijn van een vergoedingsrecht.

Over vergoedingsrechten zijn voor gehuwden specifieke bepalingen opgenomen in de wet maar deze bepalingen gelden in beginsel niet voor samenwoners. Hoe wordt bepaald of bij samenwoners sprake is van vergoedingsrechten? Bij samenwoners kan een vergoedingsrecht op één van de volgende drie leerstukken gebaseerd worden.

Eenvoudige gemeenschap

Er kan, juridisch gezien, sprake zijn van een eenvoudige gemeenschap als gevolg waarvan Boek 3 titel 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Er is sprake van een eenvoudige gemeenschap wanneer de woning het gezamenlijke eigendom is van partijen. Bij de verdeling van deze gemeenschap, bijvoorbeeld wanneer de woning verkocht wordt, heeft iedere partner in beginsel recht op een (nominale) vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat uit zijn/haar privévermogen in de gemeenschappelijke woning is geïnvesteerd. Hetgeen na aftrek van de (mogelijke) hypotheek en het totaal van de vergoedingen resteert, moet tussen partijen naar evenredigheid van ieders aandeel in de gemeenschap verdeeld worden.

Samenlevingsovereenkomst

Partijen kunnen met elkaar over vergoedingsrechten nadere afspraken gemaakt hebben. Dat kan zowel schriftelijk als mondeling. In de praktijk komt het veel voor dat samenwoners, zeker wanneer zij samen een huis kopen, een samenlevingsovereenkomst hebben gesloten. Hierin zijn doorgaans ook bepalingen overgenomen over vergoedingsrechten. Partijen komen dan bijvoorbeeld overeen dat de wettelijke bepalingen over vergoedingsrechten voor gehuwden analoog van toepassing zijn. Is er sprake van een samenlevingsovereenkomst, dan vormt het verbintenissenrecht de basis bij de vraag of er sprake is van vergoedingsrechten. Vragen die dan, onder andere, beantwoord moeten worden zijn: wát zijn partijen met elkaar overeengekomen, wie moet welke kosten dragen die verbonden zijn aan de samenleving, wie moet welke kosten dragen met betrekking tot de huishouding, zijn er verzorgingsplichten over en weer, etc. Aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen moet beoordeeld worden of er sprake is van een vergoedingsrecht. 

Ongerechtvaardigde verrijking

Ook kan sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW). Voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking is vereist dat sprake is van enerzijds verarming en anderzijds van verrijking. Óf sprake is van ongerechtvaardigde verrijking hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Is bijvoorbeeld privégeld geïnvesteerd in de woning doordat een verbouwing met dat geld is gefinancierd, dan hoeft niet per definitie sprake te zijn van ongerechtvaardigde verrijking. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de verbouwing geen waarde vermeerderend effect heeft zodat geen sprake is van een ‘verrijking’.

Verjaring

Een ander belangrijk punt bij samenwoners en vergoedingsrechten is de verjaring.In tegenstelling tot gehuwden, waarvoor de wet voor vorderingen van de ene echtgenoot op de andere echtgenoot een verlenging van een verjaringstermijn kent tot zes maanden na ontbinding van het huwelijk, kent de wet dergelijke bepalingen niet voor samenwoners.  In een samenlevingsovereenkomst worden doorgaans ook bepalingen opgenomen over verjaringstermijnen. Wanneer géén sprake is van een samenlevingsovereenkomst is het daarom van belang dat men zich realiseert dat een vordering, bijvoorbeeld een vergoedingsrecht, al kan verjaren tijdens de relatie. Zo bepaalt de wet dat een vordering tot betaling van een geldsom verjaard vijf jaar nadat deze vordering opeisbaar is geworden. Wanneer pas bij het einde van de samenleving een beroep wordt gedaan op een vergoedingsrecht, dan kan het dus goed zijn dat deze termijn al is verstreken en de vordering is verjaard. Sommige rechters proberen hier ‘soepel’ mee om te gaan door de wettelijke bepalingen over verjaring voor gehuwden ook toe te passen op samenwoners, maar dat gebeurt lang niet altijd zodat het risico op verjaring een reëel risico is.Denkt u of heeft u een vergoedingsrecht en heeft u hier vragen over? Neem dan contact op met één van onze advocaten.